Der Eigentümer wohnt weit weg: Wie Immobilienmakler eine Immobilie für Eigentümer im Ausland oder in einer anderen Stadt verkaufen

Das Telefon klingelt um 21 Uhr, eine Schweizer Nummer. Eine Dame erklärt, sie habe die Wohnung ihrer Eltern in Dortmund geerbt, lebe seit zwanzig Jahren in Zürich und „die Wohnung steht leer und kostet nur Geld“. Sie möchte verkaufen, weiß aber nicht, wo sie anfangen soll, und kommt höchstens einmal im Jahr nach Deutschland.

Solche Eigentümer gehören zu den wertvollsten Kunden eines Maklers. Die Verkaufsmotivation ist echt, die Preisvorstellung meist realistisch, und vor allem brauchen sie jemanden vor Ort, dem sie vertrauen können. Wer ihnen die Entfernung abnimmt, gewinnt den Auftrag, oft als Alleinauftrag, und dazu die Empfehlungen der ganzen Familie.

Wer sind die abwesenden Eigentümer?

• Auswanderer mit einer gekauften oder geerbten Immobilie in der Heimat.
• Erbengemeinschaften, verteilt auf mehrere Städte oder Länder, oft mit mehreren Entscheidern.
• Versetzte Arbeitnehmer, die verkaufen müssen, um am neuen Ort zu kaufen.
• Kapitalanleger, die eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.

Gemeinsam ist ihnen: Sie können keine Tür öffnen, keine Besichtigungen begleiten und fürchten, die Kontrolle über ihr Vermögen zu verlieren.

1. Den Auftrag gewinnen, ohne im selben Raum zu sitzen

Das Akquisegespräch findet per Videocall statt, muss aber genauso gut vorbereitet sein wie ein persönliches. Sehen Sie sich vorher Haus und Straße an, recherchieren Sie aktuelle Vergleichspreise und prüfen Sie die Konkurrenzangebote.

• Zeigen Sie Gebäude und Straße live im Video. Viele Eigentümer haben die Immobilie seit Jahren nicht gesehen.
• Teilen Sie Ihren Bildschirm mit den Vergleichsobjekten und begründen Sie die Preisspanne mit Daten, nicht mit Meinung.
• Stellen Sie den kompletten Plan vor: wer die Schlüssel hat, wie Besichtigungen ablaufen, welche Berichte kommen und wie alles aus der Ferne unterschrieben wird.

Was der Eigentümer in diesem Gespräch kauft, ist nicht Ihr Marketing. Es ist Sicherheit.

2. Unterlagen und Vollmacht: früh klären

Das größte Risiko ist nicht der Käufer, sondern ein fehlendes Dokument kurz vor dem Notartermin. Starten Sie die Liste am ersten Tag:

• Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Wohnungen).
• Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll und Zustimmung aller Erben.
• Hausgeldrückstände, Grundschulden und Ablösebeträge der Bank.
• Vollmacht: Kann der Eigentümer nicht zum Notar kommen, ist meist eine notariell beglaubigte Vollmacht nötig, aus dem Ausland über das Konsulat oder einen lokalen Notar mit Apostille. Der beurkundende Notar sagt, welche Form er akzeptiert.

Beginnen Sie damit im ersten Monat, nicht erst, wenn ein Käufer da ist. Konsulatstermine dauern oft Wochen.

3. Schlüssel, Pflege und Zustand der Immobilie

Eine jahrelang verschlossene Wohnung riecht muffig, ist staubig, hat defekte Rollläden und manchmal Feuchtigkeit. Schlagen Sie einen kurzen Vorbereitungsplan vor: Grundreinigung, Lüften, kleine Reparaturen, Entrümpelung. Holen Sie Angebote ein, schicken Sie Fotos und lassen Sie den Eigentümer entscheiden.

Übernehmen Sie die Schlüssel mit schriftlicher Quittung und klären Sie, wer noch einen hat (Nachbarn, Verwandte). Der Cousin, der plötzlich mit „seinem“ Käufer auftaucht, ist ein Klassiker.

4. Das Video als Augen des Eigentümers

Für jemanden, der weit weg wohnt, erfüllt das Immobilienvideo zwei Aufgaben: Es verkauft die Immobilie an Käufer und zeigt dem Eigentümer, welche Arbeit Sie leisten. Mit imovpro.ai erstellen Sie aus Ihren Fotos in wenigen Minuten ein professionelles Video und schicken es dem Eigentümer vor der Veröffentlichung zur Freigabe.

Dasselbe Video funktioniert auch für Käufer, die ebenfalls nicht vor Ort sind.

5. Berichte statt Anwesenheit

Schweigen ist Feind Nummer eins. Ein Eigentümer, der nichts hört, denkt sich das Schlimmste. Vereinbaren Sie einen festen Bericht, zum Beispiel jeden Freitag per E-Mail oder WhatsApp:

• Aufrufe und Anfragen auf den Portalen.
• Durchgeführte Besichtigungen und Feedback.
• Neue oder verkaufte Konkurrenzobjekte.
• Nächste Schritte und benötigte Entscheidungen.

Beachten Sie die Zeitzone. Telefonieren Sie zu seiner Uhrzeit, nicht zu Ihrer.

6. Angebote und Notartermin aus der Ferne

Kommt ein Angebot, schicken Sie es schriftlich mit Ihrer Empfehlung und rufen Sie direkt danach an. Der Kaufvertrag wird in Deutschland notariell beurkundet; der Eigentümer kann sich mit Vollmacht vertreten lassen oder den Vertrag später nachgenehmigen. Klären Sie den Weg frühzeitig mit dem Notar.

Vor der Kaufpreiszahlung: Bankverbindung telefonisch bestätigen lassen und dem Eigentümer am selben Tag Kopien aller Dokumente schicken.

Häufige Fehler

• Den Auftrag annehmen, ohne alle Eigentümer oder Erben zu kennen.
• Die Vollmacht bis zum Schluss aufschieben und den Käufer beim Warten verlieren.
• Sich nur bei guten Nachrichten melden.
• Einen Preis festlegen, ohne die Immobilie gesehen zu haben.
• Den Überblick über die Schlüssel verlieren.

Kurze Checkliste

• ☐ Akquisegespräch per Video mit Außenaufnahmen und Vergleichsobjekten
• ☐ Unterlagenliste und Vollmacht im ersten Monat gestartet
• ☐ Vorbereitungsplan freigegeben
• ☐ Schlüssel quittiert, weitere Kopien bekannt
• ☐ Immobilienvideo zur Freigabe verschickt
• ☐ Wöchentlicher Bericht an festem Tag
• ☐ Ablauf für Notartermin mit dem Notar abgestimmt

FAQ

Muss der Eigentümer für den Verkauf anreisen?

Nicht unbedingt. Mit einer ordnungsgemäßen Vollmacht und rechtzeitig geklärten Unterlagen ist ein Verkauf ohne eine einzige Reise möglich.

Sollte ich einen Alleinauftrag verlangen?

Ja, gerade hier: Ein Eigentümer im Ausland kann nicht mehrere Makler koordinieren. Ein einziger Ansprechpartner ist sein Schutz.

Was, wenn mehrere Erben in verschiedenen Ländern leben?

Legen Sie von Anfang an einen Hauptansprechpartner und eine gemeinsame Chatgruppe fest. Wichtige Entscheidungen immer schriftlich.

Fazit

Für einen weit entfernt lebenden Eigentümer zu verkaufen heißt vor allem, Vertrauen zu verkaufen. Wer Unterlagen früh klärt, die Schlüssel im Griff hat, regelmäßig berichtet und seine Arbeit im Video zeigt, wird zum Vertreter, den die Familie gebraucht hat. Beginnen Sie mit dem sichtbarsten Teil: Erstellen Sie heute das Immobilienvideo mit imovpro.ai und schicken Sie es dem Eigentümer. So zeigen Sie ihm über Tausende Kilometer hinweg, dass seine Immobilie in guten Händen ist.