Immobilie mit ungenehmigten Umbauten verkaufen: So rettet der Immobilienmakler den Deal

Der Käufer hat zugesagt, die Finanzierungsbestätigung liegt vor, der Notartermin steht in drei Wochen. Dann besichtigt der Gutachter der Bank das Haus, sieht das ausgebaute Dachgeschoss mit zwei Zimmern und vergleicht mit den Bauplänen: Laut Bauakte ist das ein Speicher. Ergebnis: niedrigerer Beleihungswert, eine Bank mit Rückfragen und ein Käufer, der plötzlich allem misstraut.

Ungenehmigte Umbauten sind häufig, vor allem bei älteren Häusern, an denen über Jahrzehnte gebaut wurde. Sie machen einen Verkauf nicht automatisch unmöglich. Das eigentliche Problem ist, sie zu spät zu entdecken. Wer sie schon bei der Akquise erkennt, verwandelt ein Risiko in einen kontrollierten Prozess und gewinnt das Vertrauen des Eigentümers beim ersten Termin.

Typische Fälle

• Ausgebaute Dachgeschosse und Keller, die als Wohnraum genutzt werden.
• Anbauten, Wintergärten, Carports und Gartenhäuser ohne Baugenehmigung.
• Verglaste Balkone und veränderte Fassaden in Eigentumswohnungen.
• Entfernte Wände und neue Grundrisse ohne Statiknachweis.
• Nutzungsänderungen, etwa ein Ladenlokal, das zur Wohnung wurde.

Nicht alles wiegt gleich schwer. Eine nicht tragende Innenwand ist etwas völlig anderes als ein Anbau im Außenbereich. Der erste Schritt ist immer derselbe: genau wissen, was vorhanden ist.

1. Das Problem bei der Akquise erkennen

Bevor Sie über den Preis sprechen, fordern Sie die Unterlagen an und vergleichen Sie mit der Realität:

• Grundbuchauszug und Flurkarte.
• Bauakte und genehmigte Baupläne, die Sie mit Vollmacht beim Bauamt einsehen können.
• Wohnflächenberechnung und Energieausweis.
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen.

Fragen Sie beim Termin ohne Vorwurf: „Haben Sie seit dem Kauf etwas umgebaut oder angebaut?“ Die meisten Eigentümer erzählen offen, wenn sie sich nicht angeklagt fühlen. Steht in der Akte ein 4-Zimmer-Haus und Sie zählen sechs Zimmer, wissen Sie, welches Gespräch ansteht.

2. Die Risiken für den Eigentümer erklären

Viele Eigentümer denken: „Das Dachgeschoss hat doch jeder ausgebaut.“ Zeigen Sie ruhig, was passieren kann:

• Niedrigerer Beleihungswert: Die Bank berücksichtigt oft nur genehmigte Flächen.
• Finanzierungsprobleme, die den Kreis der Käufer stark verkleinern.
• Verzögerungen beim Notartermin, weil Unterlagen hektisch nachgereicht werden.
• Nachverhandlungen in letzter Minute mit Abschlägen, die größer sind als das eigentliche Problem.
• Haftungsrisiken, wenn bekannte Mängel verschwiegen werden.

Machen Sie klar, dass Sie weder Anwalt noch Architekt sind. Die richtige Empfehlung lautet immer: die konkrete Lage mit einem Fachanwalt und einem Architekten klären und beim Bauamt erfragen, was genehmigungsfähig ist.

3. Die drei möglichen Wege

Vor dem Verkauf nachträglich genehmigen lassen. Ein Architekt stellt den Bauantrag, das Bauamt prüft. Das maximiert Preis und Zahl der finanzierenden Käufer, kostet aber Geld und kann Monate dauern. Sinnvoll, wenn der Umbau genehmigungsfähig ist und der Eigentümer Zeit hat.

Im aktuellen Zustand verkaufen, mit voller Offenlegung. Exposé und Kaufvertrag beschreiben die Situation, der Preis spiegelt sie wider. Das spricht Investoren, Barzahler und Sanierer an.

Teilweise Legalisierung. Was schnell und einfach geht, wird erledigt, der Rest offengelegt. Oft der beste Kompromiss aus Kosten, Zeit und Endpreis.

4. Den Preis kalkulieren

Arbeiten Sie mit zwei Zahlen: dem Wert bei vollständiger Genehmigung und den geschätzten Kosten und der Dauer der Legalisierung. Beim Verkauf im Ist-Zustand starten Sie mit der genehmigten Wohnfläche, rechnen einen Teil des Werts der Zusatzfläche hinzu und ziehen eine Marge für Risiko und Aufwand des Käufers ab. Legen Sie die Rechnung schriftlich vor. Ein Preis mit belastbaren Zahlen lässt sich später viel leichter halten.

5. Exposé und Video: Transparenz, die filtert

Verstecken Sie das Dachgeschoss im Video nicht. Zeigen Sie es, aber korrekt beschriftet: „Wohnfläche 120 m² · Dachgeschoss 30 m², nicht genehmigt“. Interessenten kommen mit realistischen Erwartungen zur Besichtigung, und abgebrochene Verkäufe werden seltener. Mit imovpro.ai verwandeln Sie Ihre Objektfotos in ein professionelles Video mit Texteinblendungen und KI-Sprecher, das das Potenzial zeigt und bei den Flächen präzise bleibt.

Schreiben Sie im Exposé lieber „Dachgeschossausbau ohne Baugenehmigung, Unterlagen liegen vor“ als gar nichts. Ehrlichkeit vertreibt keine ernsthaften Käufer, sondern Probleme.

6. Einwände der Käufer und Finanzierung

• „Finanziert die Bank das?“ Sprechen Sie vor der Vermarktung mit einem Finanzierungsberater und klären Sie, wie Banken solche Fälle bewerten.
• „Was kostet die Genehmigung?“ Halten Sie eine Schätzung des Architekten bereit. Eine konkrete Zahl beruhigt, Unsicherheit schreckt ab.
• „Und wenn das Bauamt den Rückbau verlangt?“ Antworten Sie mit der Einschätzung des Fachmanns und empfehlen Sie dem Käufer eine eigene Prüfung.
• „Dann runter mit dem Preis.“ Zeigen Sie, dass der Preis die Lage bereits berücksichtigt, mit Ihrer Kalkulation aus der Akquise.

Häufige Fehler

• Das Problem erst beim Bankgutachter entdecken.
• Wohnflächen inklusive ungenehmigter Räume angeben.
• Dem Käufer versprechen: „Das lässt sich nach dem Kauf regeln.“
• Rechtliche oder technische Auskünfte geben, die nicht Ihre Aufgabe sind.
• Die Situation im Kaufvertrag nicht regeln.

Kurze Checkliste

• Grundbuchauszug, Bauakte und Pläne angefordert.
• Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand verglichen.
• Einschätzung eines Architekten zu Kosten und Dauer.
• Weg mit dem Eigentümer schriftlich vereinbart.
• Preis mit Zahlen begründet.
• Exposé und Video mit korrekten Flächen.
• Finanzierungsberater konsultiert.
• Situation dem Notar früh mitgeteilt.

Häufige Fragen

Darf man ein Haus mit Schwarzbau verkaufen? In vielen Fällen ja, wenn der Käufer vollständig informiert wird. Jeder Fall sollte anwaltlich geprüft werden.

Zählt ein ungenehmigtes Dachgeschoss zur Wohnfläche? Für Bank und Gutachter meist nicht in vollem Umfang.

Wer zahlt die Legalisierung? Verhandlungssache: der Verkäufer vor der Vermarktung oder der Käufer gegen Preisnachlass.

Fazit

Ungenehmigte Umbauten lassen keine Verkäufe platzen. Überraschungen tun es. Wer das Problem bei der Akquise erkennt, klare Optionen aufzeigt und offen kommuniziert, verkauft schneller und schützt seinen Ruf. Bereiten Sie Ihr nächstes Objekt mit einem ehrlichen, professionellen Video vor, erstellt in wenigen Minuten mit imovpro.ai.